虹口区楼宇经济发展“十二五”规划根据《上海市虹口区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的总体要求，为加快推进楼宇经济持续稳定发展，促进产业结构调整与升级，特制定虹口区楼宇经济“十二五”专项规划。本下面是小编为大家整理的【商务规划】虹口区楼宇经济发展“十二五”规划,供大家参考。
虹口区楼宇经济发展“十二五”规划
根据《上海市虹口区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的总体要求，为加快推进楼宇经济持续稳定发展，促进产业结构调整与升级，特制定虹口区楼宇经济“十二五”专项规划。本规划具有资源的前瞻性，是“十二五”期间推进楼宇经济发展的依据和保障。
一、“十一五”期间楼宇经济回顾
截至到2010年底，全区竣工投入使用的商务楼宇共计62幢（注：单体面积在1万平方米以上的纯办公楼宇。见附件一），办公总面积为144万平方米。其中2005年前竣工楼宇32幢，合计办公面积为75万平方米，“十一五”期间竣工楼宇为30幢，合计办公面积为69万平方米。“十一五”期间楼宇经济发展主要呈现以下特点：
（一）税收总量增长，亿元楼悄然出现。
至“十一五”末，62幢楼宇三级税收总量为23.6亿元，占全区税收总量的23.1%。“十一五”期间，楼宇税收总量呈增长态势，其中2009年受金融危机影响，一度出现7.9%的负增长。楼宇税收五年平均增幅为8%。
“十一五”期间，虹口经济持续发展，亿元楼逐年增加，2008年亿元楼宇增至8幢，2009年受金融危机影响，亿元楼宇减至4幢。到“十一五”末（2010年），亿元楼宇数量为7幢。
“十一五”末，楼宇内产生税收贡献的企业约4600多户。户数落地率约达到69%，单位面积产税率为1666元/平方米/年。
（二）新楼宇对区域经济贡献明显，呈现南强北弱的格局。
“十一五”末，三大区域楼宇中，北外滩地区企业989户，税收9.37亿元，占区总额9.12%；四川北路地区企业1140户，税收5.32亿元，占区总额5.18%；大柏树地区企业893户，税收3.15亿元，占区总额3.07%。三大区域楼宇产业集聚度和税收贡献度均有所提升，南强北弱格局明显。北外滩地区楼宇贡献度首位，主要聚集众多的航运企业。四川北路地区楼宇贡献屈居第二，依赖于商贸类企业。位于我区北部的大柏树地区虽楼宇数量不少，但品质不高，产业集聚度相对薄弱，小企业成群，税收贡献最少。
（三）加强楼宇管理，形成全区发展合力，使楼宇资源成为招商重要载体。
多年来我区楼宇在“属地化管理，开放式招商”原则指导下，积累了实践经验，形成了以区投资促进办公室牵头的楼宇服务工作小组，多数街道都成立了楼宇管理与协调办公室，为楼宇服务与招商引资提供了组织保障。为促进产业集聚，提升服务功能，实现科学发展，区政府设立了三个3000万的专项发展资金，分别在北外滩航运服务集聚区、四川北路商业街、大柏树知识创新与服务贸易圈三大重点区域推进重点产业发展，吸引重点企业落户，通过补贴和奖励的方式，提高企业的能级。为改进服务环境，搭建服务平台，提升服务水平，2008年开发“虹口区楼宇信息系统”，为区招商引资提供资源信息，定期根据数据信息进行汇总分析，掌握楼宇经济动态情况。
二、“十一五”期间楼宇经济不足
（一）高档楼宇数量不足，软硬件环境有待改善。
近年来，中心城区新楼宇竣工较为集中，楼宇体量明显增加，我区楼宇“十一五”增量明显，但面积总量仍处于全市中心城区第8位，高档甲级写字楼数量更是稀少。
（二）配套设施滞后，新楼宇分散孤立。
我区楼宇品质档次不高，功能不全，与浦东、静安、卢湾、黄浦等区相差甚远，主要表现在楼宇的国际化、全天候、舒适性、节能化、数字化程度不高、配套的商业娱乐、餐饮、金融、电信、停车、物业等方面存在明显的差距。可喜的是，一直困扰我区楼宇经济发展的交通问题在“十一五”末得到很大改善。此外，新竣工及部分处于开发中的项目分散孤立，难以形成群体和规模效应。从中心城区楼宇经济发展好的经验看，楼宇也要集聚，一方面容易形成氛围，另一方面节约周边配套成本。
（三）外资项目偏少，产权与管理分离，可持续发展成本加大。
我区楼宇开发商规模偏小，外资项目偏少，楼宇散卖现象严重，小业主众多，使楼宇品质下降。造成规划与产业功能脱离、楼宇设计与入驻企业的需求脱节，产权与管理相互分离，导致外向度低，外资企业落户较少，招商难度增加、成本上升。
三、“十二五”发展思路和主要目标
（一）发展机遇。
1．区位与联动优势。虹口处于黄浦江与苏州河交汇之处，区位优势良好，特别是北外滩与陆家嘴、外滩三足鼎立，形成“黄金三角”，是上海建设“四个中心”的重要组成部分，是“一城一带”的延伸和拓展。同时，我区未来新建一大批楼宇，在规划理念，建造品质上存在超越前期楼宇水平的空间。
2．产业与文化优势。虹口的三大区域中，楼宇经济产业特征已日益凸显：北外滩要以航运服务业、金融服务业为特色，提高业态集聚度，增强对区域经济和社会发展的支持、带动作用。四川北路具有传统商业街的发展基础，现代商贸业将成为未来发展的亮点。大柏树在中小企业的带动下，信息服务业、专业服务业、战略性新兴行业等其它行业已初具规模。
3．空间与可持续性优势。“十二五”期间，随着北外滩第二、第三层面的开发，四川北路商业街能级的提升，以及大柏树地区功能性机构、高校院所等创新资源的整合，虹口区楼宇经济的可持续发展能力将不断增强。仅北外滩地区，竣工的办公面积为72万平方米，其他地区还将提供53万平方米商务办公楼宇。
（二）指导思想。
紧紧围绕上海建设“四个中心”和社会主义现代化国际大都市的总体目标，充分发挥虹口作为航运中心、金融中心、贸易中心组成部分的产业基础、地理位置、人文环境优势，完善楼宇规划，加强配套设施建设，坚持高起点规划、高水平建设、高效率服务，进一步提升楼宇在产业结构调整与升级中的载体功能，提高楼宇经济的贡献度。
（三）发展目标。
1．商务楼宇办公面积与楼宇数量：存量商务楼宇62幢，面积为144万平方米；“十二五”期间开竣工项目26个（见附件二），新增商务商业面积280万平方米，其中商务面积166万平方米。至“十二五”末，合计商务楼宇数量为88幢，面积总量为310万平方米。
2．楼宇税收总量：“十二五”末，占全区税收总量的30%以上。
3．亿元楼宇数量：“十二五”末，为10幢。
四、主要任务
（一）提升规划水平，提高楼宇品质。
楼宇的规划建设水准直接影响未来招商引资的质量。应加强部门与部门之间的联动合作，合力推动楼宇发展。对于还处于土地动迁、招投标、规划报批等阶段的项目，规划、建设部门与经济部门应加强沟通，在土地动迁、项目招标、规划报批时，相关部门须同步考虑入驻企业的需求和功能定位。
（二）完善配套设施，形成良性循环。
审批部门须加强楼宇形态规划指导，丰富商务商业载体功能，以商业业态调整促进商务能级提升，以商务能级提升带动商业繁荣发展。将商务和商业的配套提高到相对合理的水平，使商业功能与商务功能相匹配，相互依存，共融发展。新的楼宇审批应尽量按照“虹口区甲级写字楼标准”（附件三）来执行。
（三）发展“块状”楼宇群，为产业集聚服务。
“十二五”期间，我区楼宇经济要立足发展以航运、金融、现代商贸、文化创意为代表的现代服务业与战略性新兴产业，加大产业集聚力度，通过楼宇聚焦、服务聚焦、措施聚焦培育品牌楼宇和专业楼宇，未来的商务楼宇建筑群体的面积至少达到20万平方米以上，才能有效地形成楼宇之间的相互呼应。加上周边较完备的配套设施，经过多年的努力，逐步形成我区多个“块状”楼宇群，为楼宇经济发展服务。北外滩第二、第三层面已在滚动开发中，围绕轨道交通十二号线两个站点形成国客楼群、汇山楼群、白玉兰楼群；四川北路在点线结合的基础上，加强支马路开发，形成虹口足球场区域楼群、东宝兴路区域楼群、10号线沿线楼群；大柏树地区楼宇相对集中，有块状发展的基础，但老楼居多，通过改造一批楼宇，盘活重组楼宇资源，重点为沪办区域楼群、纪念路楼群。
（四）合理配置楼宇资源，吸引外资项目、集聚民营资本和企业。
目前我区楼宇经济南强北弱的格局暂时不会改变。南部地理位置、楼宇资源和商务环境相对成熟，要注重提高区域的外向度，要以外资项目、总部经济、航运、金融等现代服务业企业和功能性项目为招商引资的重点；北部地区楼宇资源相对次新，还有改造后的工业园区，招商引资将以民营企业和中小企业为主要对象。近年民营企业日趋壮大，中小企业的创新活力不断激发，聚集日益强大的民间资本，将中档楼宇打造成民营企业和中小企业集聚地，应是我区招商引资的重点。民营企业经几十年的迅速发展已经具备相当的实力，中小企业也成为新兴产业的生力军，我区应坚持规划引导，选择中低档的次新商务楼作为招商载体吸引民间资本。南部和北部地区的街道在楼宇的招商引资上，可以通过 “错位竞争，互相借势，共推合作”，形成共赢的局面。我区将选择一部分集聚基础较强的专业楼宇作为对象，通过研究产业导向政策，引进一批具有行业代表性的优质企业。到“十二五”末，打造若干幢品牌特色楼宇。
五、保障措施
（一）抓管理、抓合作。
1．提高政府在楼宇管理和资源配置的能效。政府可以尝试在国资委下属成立专业公司，通过参股、注资等形式与开发商合作，扩大政府在楼宇租、售中的权限，提高引资企业的质量。
2．发挥行业“协会”作用，为区域经济服务。实践证明，协会是政府和企业之间的桥梁和纽带，发挥协会的作用，通过“以企招企、以商招商”的方法为我区招商引资服务。在条件许可的情况下，建立各种企业和行业协会，如“航运业联合会”，带动区域的产业发展。
（二）抓队伍、抓服务、抓效率。
1．楼宇管理 “三项原则”。
（1）服务属地原则：街道要为辖区内楼宇提供综合服务。
（2）资源共享原则：区域内所有楼宇资源，各街道实行共享。
（3）重点引导原则：试点重点楼宇由政府统一负责对外招商。除存量企业外，楼内新引进注册的企业，户管归属区政府管辖，对于引进的单位，区给予一次性扶持。
2．实施“两项服务机制”，确保楼宇经济良性发展。
（1）联动服务机制。树立服务是第一资源的思想，提高靠前服务意识，进一步强化“你投资、我助力，你困难、我解忧，你成功、共分享”的服务观念。发挥“区招商工作领导小组办公室”作用，对一些涉及几个部门解决的问题，要加强部门与部门、部门与街道之间的相互配合，通过上门服务，现场办公等形式，及时解决企业在引、留过程中遇到的各种困难和问题，为企业和客商营造良好的区域投资服务软环境。
（2）快速反应机制提前介入机制坚持属地化管理。提供“需求式服务”菜单，平时以“少扰企业或不扰企业”为服务原则，让重点企业安心经营，只有当企业出现困难时，政府在第一时间做出第一反应，做到及时及办，迅速为企业提供需求服务，协调解决企业的困难和问题。服务时做到深入、细致、高效。
3．培养一体化服务队伍，提高楼宇信息化管理水平。建立街道的楼宇专管人员一体化服务队伍，每幢楼宇专人负责招商、事务协调、党建联络；统一专管员培训，定期召开例会，确保数据规范、有效。通过分散维护和集中管理的方式，提高信息的利用率，为区域经济决策提供数据。
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