国外 读音：guó wài；英文：foreign释义：本国以外的其他地方；统称国外。国外不等于外国， 以下是为大家整理的关于网格化管理的国外经验5篇 , 供大家参考选择。
网格化管理的国外经验5篇
第一篇: 网格化管理的国外经验
国内外订单农业的比较及国外经验启示
摘要：订单农业指农户通过与涉农企业在农业生产前签署订单合同，引导农户根据市场需求进行生产，减少盲目性，是现代农业产销经营的主要生产模式。通过与发达国家比较，中国订单农业在产生及发展历程、参与主体、合同双方利益关系等方面有着自身的特点和不足.笔者通过对国内外订单农业开展的比较。提炼出国外发达国家可借鉴的成功经验，为中国未来订单农业健康发展提供启示。
关键词：订单农业；比较；经验启示
订单农业本质上是通过以销定产，引导农民走向市场的一种行之有效的农业经营模式,是实现农产品产销衔接的最佳途径。作为当代发达国家和发展中国家农业经济共有的基本特征之一，其有利于降低农业生产的自然风险和市场风险。大力发展订单农业，对优化农业种植结构、改善农产品质量、提高龙头企业效益、加快农业产业化经营、增加农民收入、发展农村经济均具有重要意义.
一、国内外订单农业比较
1．产生与发展
(1)产生。西方发达国家的订单农业始于19世纪三四十年代，农业商品化和大农场主的出现为订单农业的产生奠定了物质基础。其作为一种能够有效衔接农产品购销链的经营模式被发达国家广泛采用。1930-1950年，订单农业在欧美地区迅速发展，美国、英国、加拿大、法国、荷兰、匈牙利等国家相继参与其中，订单涉及的农产品主要集中在粮食、畜牧、水果、蔬菜罐头加工和制种等方面。20世纪末，订单农业已成为发达国家现代农业的基本特征之一。
相对于发达国家而言，中国的订单农业起步较晚，发端于20世纪80年代的东南沿海地区。由于订单农业有效衔接了产销环节，改变了过去农民种植的盲目跟风现象，解决了农产品销售难的问题，因而备受农民欢迎。近几年来，东北三省，中部地区的河南、湖南、安徽等粮食主产省的积极性也日益高涨，对订单农业进行了大胆的探索与实践，已取得明显成效。
(2)发展。从订单农业发展情况来看，国外一些发达国家如美国、日本、法国等依托国内相对健全的农村金融市场建立起完备的订单农业体系：通过完善的金融市场来筹措资金，且资金多运用于贷款，体制规模通常较大，效果显著；监管体系完整，分工明确；独立、健全的法律制度保证了金融机构能够自主地进行风险管理。就中国而言，目前订单农业运行的主要模式是“龙头企业+农村合作组织(经纪人)+订单”，尚处于尝试与探索阶段。既没有配套的金融环境支持，又没有专门的法律、法规引导和约束，监管体系也处于空白状态，完全属于农产品购销企业单方面的自主行为。在此背景下，中国的订单农业受各种因素的影响很大，存在诸多急需解决的问题。
2．参与的主体
发达国家将订单农业视作一种直接的农业生产合作制度。其订单农业的主体以涉农公司和农户为主，此外还包括农业协会、非政府的公共机构以及政府相关部门。通过各组织机构的职能分工，确保订单农业高效运行(图1)。农业协会作为农户的利益代表，在与涉农公司确定订单农产品价格过程中发挥重要的作用；非政府的公共机构(如公平交易委员会)和政府相关部门负责为涉农公司和农户提供完备的服务，包括信息收集、技术支持、金融服务等，并对双方的行为进行必要的监督，当双方发生纠纷时予以调解。此外，从农户的角度考虑，发达国家的农户(农场主)往往具有明显的经营规模优势，农民素质较高，谈判能力较强，便于和涉农公司开展订单农业的生产合作。
中国订单农业的主体主要包括涉农公司、小规模农户、政府、农业协会、农信社及经纪人等中介组织。同发达国家相比，中国多数的涉农公司资本规模较小、农产品加工能力低、市场预测能力差，造成公司的抗风险能力较差；从农户角度而言，现实的国情决定中国农户的种植规模很小，农民受教育程度较低，接受新技术、新的农产品的成本较高，对农业贸易普遍较陌生，导致其在订单农业开展过程中弱势地位明显。来自涉农公司和农户两方面的小规模生产经营增加了订单农业的运行成本和风。
3．企业与农户利益关系
在中国订单农业中，不少企业与农户通过签订合同，明确各自的权利和义务，确立彼此之间长期稳定的经济关系。这种体系的主要特点是：以从事农副产品加工或流通的城乡商贸企业为整个体系的枢纽，并形成所谓的龙头企业，组织生产并负责市场销售；以农民家庭经营和村级集体经营为主体的生产基地，按照与龙头企业签订的合同或协议定向生产，按时按质按量交售产品；以政府职能部门为主体的宏观调控体系，对一体化经营进行组织协调和宏观指导，使农、工、商、技结成风险共担、利益均沾、互惠互利、持续发展的经济利益共同体。
随着中国订单农业的发展，其运行过程中暴露的问题也日趋严重。最明显的体现就是较低的订单履约率。订单的兑现率仅20％左右。违约的内在动机主要是经济人的自利行为造成的。在订单农业中，订单双方都是独立的法人、自然人主体，拥有各自的利益核算，如果在契约框架外存在唾手可得的收益时，他们都将有强烈的违约动机。中国的订单履约率之所以如此低，其实质在于契约双方的利益分割问题。契约双方在履约过程中，两者的利益是对立的，由于利益分割不平衡，经济人的自利行为必然导致违约的发生。
发达国家订单农业又被称为“合同制农业”或“合同制一体化”，是农业一体化的一种重要组织形式，发展历史悠久。参与订单农业的涉农企业趋于规模化。大型集团公司越来越起到主导作用。同时，为保护农户(农场)的利益，国家会提供资金支持、无偿或低偿服务、低价供应或赊销生产资料、价格保护等一系列扶持措施。在西方发达国家合同制一体化经营中，合同确立了农业产前、产中、产后各环节的服务。农户(农场)通常只从事某一项或几项农业生产工作，其他的都由综合体提供的服务来完成。随着订单农业的开展，由农民在农业生产流通过程中建立的代表农民利益、为农民服务的农民合作组织开始盛行，它们在引导农民走向市场，有效保护农户(农场)利益，促进合同制一体化经营等方面发挥了重要作用。
二、国外经验启示
1．加强多方合作，带动农户发展订单农业
中国农户数量众多，单个农户的生产经营规模很小，这是中国发展订单农业与发达国家在订单参与者方面的显著区别。生产经营规模小造成农户在订单农业中弱势地位明显，对农户利益的保护在订单的执行过程中变得尤为关键。同时，众多农户采取小规模分散经营的方式，加大了涉农公司技术指导和质量控制的难度，引起其管理、运输成本增加。因此，为带动中国众多农户参与订单农业进而分享订单农业带来的福利，必须加强政府、涉农公司、公共组织和流通组织的多方协作，做好订单农业中农户的组织、协调和管理工作。
2．培育优势企业和优势农户
西方发达国家参与订单农业的涉农企业趋于规模化。中国更应重视龙头企业的作用。龙头企业是农业产业化经营的组织者、带动者、市场开拓者和营运中心，决定产业化经营的成效。但龙头企业不一定就是优势企业。在培育优势龙头企业过程中应进行龙头企业之间的比较，选择真正有市场开拓能力、有订单履约能力、科技含量高的龙头企业。此外，应在实践中逐步培养优势农户。为在市场竞争中表现良好的农户建立优势农户的信用档案，遇到农产品价格不好的时候，给那些农户较好的待遇。从长远的利益出发，培育优势农户作为订单农业的坚实基础。
3．引入保险机制
西方发达国家订单农业参与主体受非政府的公共机构和政府相关部门的双重监督。相对而言，中国的监督体系几乎处于空白状态。所以，可引入保险机制。为订单农业提供保险可大幅度降低履约风险。订单双方之所以违约，是因为可获得比原定的合同更大的经济利益。如果为订单提供保险，保险公司可对购销双方进行有效监督，促使他们按合同完成交易。当购方或销方因市场价格下跌或上涨而不履行合同时，保险公司将给予受损方经济补偿，但赔款最终不是由保险公司支付，而是由订单合同的违约方支付。保险公司只负责赔偿因意外的、自然的、非人为的因素所造成的购方或销方的损失。实施订单农业保险还可改变把“订单”当“保单”的现象。有些农户在签订了订单后，认为农产品找到了出路．而不认真地按合同要求的技术规范操作，使合同规定的农产品质量得不到保证，影响合同的兑现，损害了对方的利益。因此在订单保险合同中应明确规定，若出现此类现象，购方公司可不履行合同，或按农产品的实际质量重新确定收购价格。
4．引入利益制衡机制
中国订单农业开展过程中，订单履约率低，企业侵害农户的行为时有发生，这些问题一定程度上阻碍了中国订单农业的健康发展，因此引入利益制衡机制势在必行。根据美国和加拿大的成功经验，建立合理的利益制衡机制可从以下几方面着手：第一，加强订单合同的约束力度，使违约方付出超过违约带来的利益的违约金和诉讼费，同时为某些条款可附加不可撤销性的条件来限制合同双方的合作关系，避免某一方违约；第二．保证订单合同双方的利益分配均衡，包括利益分配结果、过程的公平。分配过程的公平体现在利益分配政策和制度的平等。只有达到分配均衡，才能保障农户参与的积极性，与此同时，企业也可获得最大的收益，最终实现互利双赢的良好局面。
三、结 语
通过国内外订单农业各方面的比较，不难发现，中国订单农业尚处于初步发展阶段，存在着订单履约率低、成本高、利益关系分割不平衡等问题。推动中国订单农业的发展，不仅需要政策、技术支持，更需要借助于制度的构建和组织的完善。发展壮大龙头企业，充分发挥其带动作用固然重要，但加强农民合作组织的培育，提高农民的组织化程度，引入订单保险机制，对于切实保护农民利益，有效平衡利益关系，真正实现双方共赢，在现阶段则具有更重要的意义。
第二篇: 网格化管理的国外经验
我国养老金入市的国外经验借鉴作者：李晨来源：《财讯》2018年第07期
养老金入市是目前大家比较关注的热点话题，政府与大部分学者都认为养老金入市势在必行，但是在养老金如何入市，如何控制其中可能存在的风险等一些具体问题上，还存在着一些分歧。我国可借鉴的经验有限，本文通过对美国、英国养老金入市经验、教训的介绍，对我国养老金入京后的监管有着一定的借鉴作用。
养老金入市
美国经验 英国经验 监管
放眼全球，老龄化问题都在日渐严重，我国也是如此，如何保持养老金的保值增值不再单单只是一个财政、经济问题，它也是一个社会、政治问题。以国外经验来看，养老金的人市应该说是大势所趋，因为它能为养老金带来一个比较理想的收益。最近，境外养老金也在开始逐步加速对我国A股市场的投资，表现出了境外机构对我国资本市场的信心。以此来看，我国养老金人市无疑是正确的选择。
美国经验
美国的养老金体系主要由三驾马车拉动：首先是由政府强制力实施的社会保障计划，这一项目大约涵盖了全美%%的就业人口，提供了人们最基本的生活保障。然后是带有福利性质，由政府或企业出资的养老计划，大约有70%的企业和雇主为自己的员工提供了类似的养老计划，而且各州和联邦政府也各自设立了养老计划，而且90%的地方政府提供了养老福利。最后是由个人自己管理的养老金账户，其运行方式是采取自愿参与，政府提供税收优惠的补充养老计划。这里重点要介绍的“401K“计划就在第二驾马车中占有重要地位。
“401K“计划从二十世纪九十年代开始发展，其规模也从1984年最初的917亿美元迅速增加到2012年的3.5万亿美元。而平均到每个雇员身上，”401K“计划也让他们的养老资金翻了五倍，从而使得第二驾马车在整个养老体系中的占比从最初的不到20%上涨到了53%，减轻了联邦财政的负担。
第三篇: 网格化管理的国外经验
从国外经验看房地产税
作者：张智捷
来源：《全国流通经济》2020年第04期
摘要：随着我国房地产行业的发展，我国现行的房地产税制明显滞后于市场经济。为了促进我国房地产行业良好健康发展，房地产税制改革势在必行。本文主要以房地产税为研究对象，指出征收房地产税是必要的，并通过引进国外房地产税的发展经验来分析我国税制存在的问题与不足，提出政策建议。
关键词：房地产税;国外经验;房地产行业
中图分类号：F812.42;F299.23 文献识别码：A 文章编号：2096-3157（2020）04-0132-03
一、引言
房地产税从狭义角度是指房地产保有环节的税收，就我国目前情况来看，房地产保有环节主要是房产税和城镇土地使用税。这两种税分别对房产和土地进行征收，目前只对经营性房屋、土地征收，对个人自住住房暂免征收。
中国房地产行业从建国初期受到社会条件等制约，长期处于停顿状态，直至20世纪80年代才开始发展起来，并在不断增长的经济形势下迅猛扩张。首先，国家在1980年至1998年这18年间制定了提高房租、以房改价、出售公有住房等政策，迈出了住房制度市场化改革进程中的重要一步。随后，我国在1998年～2003年推行了房地产业市场化改革，促进国内消费市场全面发展，房地产行业真正步入市场化轨道，房地产企业完成资本积累。在关键的2003年至2011年，我国又通过宏观调控和新老“国八条”、“国六条”等相关政策使中国房地产实现了持续快速的良性发展，但仍存在刚性住房供给不足而导致的结构性失衡等问题。时至今日，随着中国房地产行业的快速发展及对中国经济的影响程度不断加深，房地产税征收逐渐提上日程。
2008年国际金融危机爆发后，我国国民收入增速放缓，财政压力增大，在此背景下，中央出台了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中就提到“深化房地产税制改革，研究开征房地产税”的条文。2010年，中央又进一步提出开征“房地产保有税”并在重庆、深圳和上海三地展开了试点征收，征收过程中困难重重，收效甚微。2013年11月，十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”这一议题，次年6月，中共中央政治局会议审议通过了《深化财税体制改革总体方案》，进一步明确了深化财税体制改革的路线图和时间表，这一方案也引起了社会各界人士对征收房产税的激烈讨论。经过几年的酝酿，全国人大在2019年3月8日表示“将落实制定房地产税法，确保如期完成”，政府工作报告中也明确提出“将稳步推进房地产税立法”。为推动征收工作，政府在技术层面从2017年至2019年逐步解决了全国不动产统一登记、全国住房信息联网、七十年产权续期修法等问题。尽管房地产税征收势在必行，但部分学者和专家对房地产税征收的法理性仍抱有争议。吴晓求在2019年3月底的博鳌论坛中就提出：虽然房产的房子属于个人，但地皮属于国家，法律规定，凡是建成区都是国有土地，把房和地和在一起征收房地产税，这是说不通的。但同场活动中的贾康却反驳道：中国征收房地产税，能为地方政府提供稳定均衡的收入，改善他们的行为模式，而且由于公民征税了，自然而然就会培养出公民对公共事务的参与意识，进而促进公民对政府的监督和管理，这样也符合了我国的民主政策，促进了民主法治建设。还有专家认为：在短期内，房地产税的出台会对炒房者和拥有多套房的公职人员产生威慑效应，加速房产的抛盘造成利空;从中长期看，房地产税对抑制炒房投机，促进房地产行业健康发展会有一定的效果。在房地产税立法即将出台的背景下，笔者通过对美日英三国房地产税的征收经验作出梳理，以期对中国房地产税的征收安排提出一些建议。
第四篇: 网格化管理的国外经验
治理雾霾可借鉴国外经验
武汉工程大学法商学院 袁子君
【期刊名称】大众标准化
【年(卷),期】2017(000)002
【总页数】4
西方发达国家在成熟工业化时期曾出现“雾霾”天气。在英语中，“雾霾”一词产生于20世纪50年代初，由“烟”和“雾”组合而成。 20世纪，英美德三国都经历了严重的雾霾事件。雾霾的源头是工业污染，西方发达国家如何治理雾霾？
绿色之役与“黑色污染”的较量
1952年12月4日英国出现“大雾霾”天气，主要原因是伦敦地区的工厂生产以及居民冬季取暖大量使用煤炭，排放的废气形成极浓的灰黄色烟雾无法扩散。这场恶性雾霾天气长达5天，这5天内2 000余名市民死亡，此后又有8 000余名市民相继因呼吸道疾病丧生。
“雾都”事件后，英国先后出台 《清洁空气法案》《控制公害法》《国家空气质量战略》等办法治理雾霾。经济方面主要从四方面着手：发展城市绿化。政府拨出大量资金先是扩建了位于伦敦市中心的海德公园，后逐渐扩大伦敦绿化面积，并采用新技术更换伦敦街道材质，以达到吸附污染物颗粒的目的；通过收取交通拥堵费和鼓励电车消费两方面减少机动车数量。伦敦政府发现工业革命后的机动车数量增长是雾霾形成的元凶，这方面也成为治理雾霾的重中之重；鼓励第三产业的发展。工业革命发展带来的高能耗高排放是雾霾颗粒的重要来源，“雾都”事件后英国政府逐渐将经济发展的重心从第二产业转移至第三产业，减少能源的消耗；扶植绿色经济发展。英国是最早重视绿色产业的国家之一，时至今日，英国的绿色经济一直处于增长阶段，制定的绿色发展战略，包括发展可再生能源、减少汽油的能源结构占比等。
几经努力，伦敦摘掉了“雾都”的帽子。为治理空气污染，伦敦付出了30年的时间。
1943年，美国洛杉矶市民一觉醒来，发现空气中散布着浅蓝色的浓雾，发出刺鼻的气味，让人误以为是遭到了日本化学武器的进攻。数据显示，1940年～1946年，洛杉矶每天的降尘从100 t升至400多吨，大雾连年不断。1955年，美国洛杉矶发生了史上最严重的雾霾事件，近500名老人在两天内因呼吸衰竭死亡。事件成因是汽车尾气中未燃烧的汽油在阳光直射下产生大量有毒的光化学烟雾。至此，美国正式将雾霾治理提上日程。
第五篇: 网格化管理的国外经验
房产中介监管之国外经验借鉴
伴随着房地产市场的过热,房地产中介机构的各类违法违规行为屡见不鲜。某些中介机构通过编造散布谣言、发布虚假信息、赚取房源差价、挪用交易资金、违规开展金融业务、违规代理销售、无照经营等误导市场预期,引起了市场的波动。
近日,针对此类违法违规中介机构,住房和城乡建设部在整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议上,通报了近期各地查处的30家违法违规房地产中介机构和开发企业,其中北京存房房地产经纪有限公司,上海弘锦房地产经纪事务所等均有上榜。
住建部要求各地重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为:一是垄断房源,操纵市场价格;二是造谣生事,误导市场预期;三是提供虚假证明,扰乱市场秩序。同时,要求各地配合金融主管部门继续严肃查处“首付贷”和其他资金违规进入房地产市场的行为。
这些违法违规中介机构所受到的处罚视情节轻重不尽相同,其中包括限期整改、暂停网签、处以罚款等行政处罚。针对对情节严重的,要在整改期内暂停中介机构所有门店的业务办理。在此基础上,住建部还将部分违法违规的中介机
构公开曝光,列入严重失信企业“黑名单”,性质恶劣的要依法清出市场,构成犯罪的,要移送有关部门依法追究刑事责任。
那么,其他国家的房产中介有怎样的行业规范,是否也存在着类似的乱象,政府部门又是如何对中介机构进行监管的呢?
德国:房价较平稳,中介乱象少
德国人比较重视实体经济,房地产在国民经济中的比重很小,某种程度上讲,德国的房地产是为实体经济和社会稳定服务的。德国历届政府将住房看作是民生的基本保障,通过各种法律以及税务措施来压缩房产的炒作空间,让房子始终保持其居住的本质,不是用来发展经济,更不是用来炒作盈利的。
德国相关法律对房屋出租和租住都做了细致的规定,尤其是房客的权益能够得到较好的保障,所以60%以上的人都是租房住,而不是买房。德国对于自住房只征收土地税,根据各州情况不同,税率在3%-5%之间,房主每年都要缴纳土地税,用于出售或者出租等商用目的的房产,不但要征收不动产税,而且还有15%的盈利所得税,对于购买十年内再次出售的房产还要征收25%的资本税,在很大程度上压缩了炒房行为。
德国的房产中介机构有相对统一的行业和收费标准,主
要服务内容是接受卖方和买方的委托并促成交易。中介人员要陪同客户一起去察看房产,参与房地产的购买、公证过程,并要缴纳土地税、公证费以及交易额3%左右的中介费。房
子在购买之后,除了每年要缴纳土地税之外,还要支付污水排放费、街道清扫费、垃圾清运费等,所以很多人干脆就租房住,省去很多的麻烦。
澳大利亚:有规范行业的法规,但仍存在小部分违规行为
在房产中介的管理问题上,澳大利亚有专门的代售房产和商业中介法规,这一法规从总体上规范了房产中介的行为,使绝大部分的中介在房产销售时,遵循相关法令,但是一小部分的中介也存在违规问题。比如为了促进销售,一些中介会恶意压低房屋的报价,宣传价格甚至比房屋价格便宜数十万元的低报价,能够吸引更多购房者。之后告诉房主,这一较低的价格已经是房屋价值的极限,从而实现快速销售,或在有较大量的意向购房者之后,迅速提高房价,这些恶意压低房价的行为在澳大利亚是不被允许的。
此外,澳大利亚房产的海外销售中,中介问题颇为严重。在一些境外房产推介会上,由于信息不对称,被误导的海外购房者经常会在不知情的情况下违规购买澳大利亚房产,甚至有一些房产中介会无中生有地将房产和移民直接挂上钩,这是根本不存在的骗局。澳大利亚各州的公平交易厅是打击
违规房产中介的主要职权部门,因此公平交易厅的工作人员会在周末举行对违规中介整治的突击行动,但这些整治并不能解决全部问题。
日本:让中介规范运营有门道
同样由于相关法律比较完善以及执行得力,日本房地产中介运营整体来说规范有序,哄抬房价、合同造假现象非常罕见。日本法律对中介的约束非常细致且严格,行业协会执行力强,违法违规成本很高,所以房地产中介不敢以身试法。
在日本开设房地产中介公司必须具备3个条件:一是以前从事别的行业的公司新增房地产中介业务的,其申请开始房地产中介业务之前的本业结算必须是盈利的。二是要聘请拥有国家资格的房地产交易专员,在公司全职工作。三是房地产中介必须拿出1000万日元(1元人民币约合16日元)营业保证金,保证金由当地法务局管理,中介一旦出现诈骗等违法违规行为,使客户蒙受损失,法务局就拿保证金直接赔给客户,之后再走法律程序。
日本房地产中介公司的所有合同按规定需保留10年,一旦合同出现错误,房屋出现瑕疵,中介都有不可逃避的责任。当事员工要负责不说,领导和负责人对在任期内任何员工所签的任何一份合同也都要负责。即使出现问题时前任负责人已经卸任,也得承担赔偿责任,甚至中止合同,把钱退还买主。
行业协会执行力强,也是日本房地产中介运营比较规范的重要原因。在日本不管干什么行业,一般都有行业管理,而行业管理基本上依靠行业协会。做房地产有不动产协会,中介公司都要加入协会。
英国:清晰流程助解决消费者与中介纠纷
总体而言,尽管没有一个明确的监管机构,但相对完善的市场经济规则和法规还是使英国的房地产中介行业健康
地运行。房地产中介大多数情况下无法钻空子,消费者在发现自己利益受损时,可以通过向公司和行业协会投诉或者向法院起诉要求判决等方式维护其合法权益。
英国买房人、卖房人如果与中介产生争执,通常的解决流程如下:消费者首先可以向地产中介公司投诉,如果不能解决,再向监察专员投诉,如果监察专员仍然解决不了问题,消费者还可以向行业协会投诉。消费者也可以寻求仲裁或到法庭起诉,仲裁和法院判决是房地产领域具有强制执行力的仅有的两个渠道。
尽管如此,当前英国房地产中介市场仍然存在监管不足的现状,有业内人士呼吁进一步加强监管,但被政府以影响市场竞争和消费者的理由拒绝了。英国政府认为,如果所有的中介商都需要政府监管并核发执照,就可能导致交易手续费用提高,最终使消费者权益受损,得不偿失。
美国:房地产“炒不起来”的根源
美国房子之所以“炒不起来”,是因为相关税费制度设计给一般投资者的炒房冲动戴上了“紧箍咒”。
事实上,“炒房”这个概念在美国不适用。美国房地产市场商业化历史悠久,法律齐全。次贷危机过去10年了,美国房地产市场已基本回归理性,即便是在纽约这样繁华的大都市,房价每年的平均涨幅也是有限的。算算地产税、管理费、保险费、修缮维护费和资本所得税等成本,靠“炒房子”在短期内赚大钱几乎是不可能的事。
在房价上涨幅度有限的情况下,减去上述种种成本,在美国投资地产要在短期内盈利几乎不可能。虽然也有不少美国人买房做投资,但大都做?L线出租,他们首先关心的不是房价能涨多少,而是房子价值是否抗跌,更加注重房子的地理位置和交通便利等便于出租的因素。相比之下,投资房地产,远没有投资股票、基金、债券更有吸引力。
作者系本刊记者