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大学生农村房屋调查社会实践内容和成果 一、现状与问题 调查发现某乡村，有在原宅基地上扩建的；有在承包土地上新建的；有将承包地换给他人建房的；有给已出嫁女儿建房的；有给户口已迁到城镇就业者建房的；有在本村购房的居住。造成目前农村宅基地现状，原因是多方面的，既有政策制度上的，也有工作方法上的。从现状看主要有以下几种：
(一)大宅院现象。
农宅逐步扩大，占地面积已是批准使用面积的 2-3 倍，并有难以控制的态势，尤其是远离市区的寨、镇、乡、村等，户均占地 0.6 亩左右，高的近 0.9 亩。据了解，市出台了《超出农宅批准面积部分抵顶承包地或口粮地》的减负政策。从此，承包地和口粮地逐步的进入了宅院，宅院从最初的 3 分变成了现在的 6-9 分。部分居村边的农户干脆把所有的口粮地全部圈入院内，方便了群众生产生活，减轻了农民负担，但大面积的耕地被占，超批准面积建住宅等违法占地行为逐步的合法化，形成了难以控制的圈占风，给土地管理工作带来了无穷无尽的后患和恶果。
(二)未经批准建住宅、未批先建、批一建二、超批准面积等违法
建住宅问题严重。
部分由于指标问题末批先建；部分由于建房户与村委会关系紧张，舒通过和上报，后末批先建；部分仰仗与上级政府、村委会等关系超批准面积建住宅，甚至批一建二，尤其是村两委换届选举期间，部分想当村主任、村书记的人，以宅基地许愿、承诺，私批私放宅基地，造成大量违法建住宅现象。
(三)无规划建住宅现象。
走进村镇不是整齐划一的新村，而是与文明生态相勃的无规划农杂大院。乡镇村规划严重滞后，部分村是前 20 年的规划，相当村没有规划。建住宅只需建房户自己选址，自行放线建设，那里有地、那里好就在那里。农村宅基地管理弱化，相关部门职责不清，村两委失职或乱放，是造成私搭乱建农房现象严重、宅基地混乱的又一个重要原因。
(四)建住宅安置问题严重。
联产承包责任制实行后，为鼓励农民加强农田经营管理，国家推出经营使用权 30 年不变政策。决大多数村当时将全部土地按现有人口予以了分包(没有预留地)，并签定了 30 年不变的经营合同。虽有村民生老病死、迁出迁入，二十余年后农村人口变化发生了根本性变
化，过去十余口的家庭现存 5 人左右，原来的三口之家现已子孙满堂。按照宅基地审批条件，宅基地是批了，但无处安置建房已是司空见惯。合适的地方是别人的承包地，被圈入了他人宅院。据手持批文无地建房群众反映，兑换地块太难了，远处村外 1 亩也换不出村边的 2 分地，甚至要花大价钱去买，每处高达 6-9 万元。自己的承包地吧，离村太远，听说还违反土地利用总体规划和村镇建设规划，我们真是走投无路了，批了 2 年了就是没地方，找了政府几次了，至今也没有解决。
(五)基地纠纷案件频发。
有历史的、有现实的；有客观的、有主观的；有积怨斗气的、有胡搅蛮缠。但是，其主要表现有侵犯权益、界址不清、遗产归属、私自买卖、擅自批划和实施旧村调整改造规划不彻底、不公正等六大类，尤其是随着社会主义新农村建设的深入开展，农村各项基础设施建设步伐的加快，以土地整理为目的的旧村改造、居民点搬迁等相继实施，社会对土地的需求日益增多，由此也引发了土地权属争议的明显上升，尤其是农村宅基地纠纷表现更为突出。
二、思考和建议 1、加大法制宣传和教育力度。
各级政府和有关部门要运用多种形式对农村居民加强村镇规划
的宣传，教育农民必须服从规划，自觉遵纪守法，依法保护自身权益。
2、加速文明生态村建设。
进一步落实农村小城镇规划，严格按规划实施村镇建设。国土、规划等职能部门]应加强对农村宅基地的审批和规划管理。进一步加大乡镇国土所对村镇宅基地的管理，在强化规划管理的同时，建立农村人口居住地管理网络，理顺人户分离关系，防止有人多处批地，多头建房，坚决刹住违规占地建房之风。擅自在承包地上建房，改变土地用途的，必须依法收回承包权。坚持规划先行，着力推进农村环境整治、旧村改造、新村建设。
3、取消“超出农宅批准面积部分抵顶承包地或粮地减负土政策，建立土地有偿使用制度。对超出农宅批准面积部分的土地的实行有偿使用，并适当提高使用价款，彻底遏止宅基地圈占风，从根本上控制大宅院现象。
4、加大对违法建住宅、非法批准建住宅行为的打击力度。
严肃查处乡镇、村两委干部利用宅基地贿选行为，一经发现，严肃处理，提请组织部门]取消其参选资格，并追究其行贿责任；同时，进一步加大对未批先建、超批准面积、批一建二等违法建住宅尤其是未经批准和批一建二建住宅行为的打击力度，该移交移交、该拆除的
坚决拆除，彻底打消其侥幸、观望心里，遏制违法建住宅。
4、加强调研，总结经验，完善相关政策。
建议市委、市政府组织相关部]进行一次农村农宅管理课题工作调研，深入农村，从土地承包、农村人口、宅基用地审批与安置、生活保障、农村集体经济发展等方面解剖分析，科学的制定新农村建设五年、十年建设规划，完善、调整相关惠民减负政策制度，推动工作开展，保持农村稳定，促进城乡经济社会发展。
5、加强对农村宅基地纠纷调解的方法与技巧的研究。
要掌握马列主义的立场、观点和解决纠纷的必备业务知识，更要讲究恰当的调解方法与技巧。要在日常工作中刻苦实践，勇于探索，不断创新，总结出更多、更有效的方法，扎实做好新时期农村宅基地纠纷的调解工作。
6、改造农村闲置房，开辟公共文化服务场所。
建议加大对闲置房改造的资金投入，结合新农村建设，对闲置房进行重新规划，重新改造，合理利用。充分利用闲置房，大力兴办农村公共文化事业，建立老年活动中心、养老中心、村图书室等，为农民提升农村精神文化水平提供配套设施，从而活跃农村群众文化生活。
7、创新流转制度，解决贫困户住房问题。
宅基地上的房屋是宅基地使用权人投资建造，是宅基地使用权人的私有财产。农房如果长期闲置无人维护，会逐渐破烂，但要卖掉并不容易。与此同时，部分贫困农民又无力建新房，存在住房不安全问题。因此，不妨花较少投资帮助贫困户解决燃眉之急，也可通过补助少量资金鼓励危房改造对象购买安全流转房，这既解决了贫困户的住房问题，改善生活生产条件，又盘活了农村闲置房，更节约了农村新建房占用耕地，使农村富裕户的闲置资产得到充分利用，充分发挥效益。
8、以经营理念盘活闲置房。
企业用地难是目前招商引资工作中的瓶颈之一，可以将农村闲置房屋改造成生产加工车间，引导企业将生产车间搬到农村。这样既可缓解用地难题，又盘活了农村闲置资源、增加集体和村民收入，还解决了企业用工难和农民就业难的问题，实现了多方共赢。
9、发展特色旅游经济。
近年来，农业旅游蓬勃兴起，农村的各种要素被盘活，其中包括农民的闲置房屋。随着城市化进程的快速推进，生活在钢筋水泥丛中的都市人更加向往田园牧歌式的生活。一些有识之士抓住都市人的这
一心理需求，积极开发农村丰富的资源，利用农村闲置房屋租金成本较低、人力成本相对便宜等优势，把农民的闲置房租赁下来后改造成为乡村酒店，并发展特色种养殖业，做乡村观光农业，取得了可观的经济效益。
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