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关于宿松县房地产行业的众筹行为的分析
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序言 1.1
论文的研究背景资料 在 2003 年国务院颁布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中表示，要对房地产行业有一个准确的定位，作为保证未来几十年我国社会主义经济体系稳定持续增长的新兴力量，一定要明确房地产行业的在我国现如今的经济体系中的重要位置。想要确保我国社会主义经济体系的可持续性稳定发展，那么就一定要保证我国房地产行业的可持续稳定发展。我国的经济体系从建国时期的保守稳定发展，到改革开放后的开放快速增长，而这两次经济体系的重大改革也直接体现在了我国的城镇化率，建国初期的城镇化率为 10%，1978 年末改革开放之前的城镇化率为 20.03%，这 30 年以来，我国的城镇化率只增长了不到 10%。而自 1979 年改革开放之后到 2011 之间 30 年的时间，我国的城镇化率却从当年的20.03%增长到了 53.98%，呈井喷式的发展速度。同样的 30 年间，城镇化率的幅度却相差了一倍，这说明我国这 30 年的时间里，房地产行业的朝气蓬勃。之后到了 2014 年，我国的城镇化率达 54.77%，我国的房地产行业 3 年间的迅猛发展，也说明了我国的房地产行业的发展进入了黄金时间。而在这些城镇化率的数字背后，这些新增的城市和城市人口中，中小城镇的发展迅猛，扮演了这些数字背后的重要角色。
中小城镇的房地产与一二线城镇的房地产有着很大的不同，一二线城镇的房地产行业已经成熟，开发成本高，市场需求大，导致所谓的房市泡沫。而中小城镇的房地产行业兴起时间不久，开发成本较低，市场需求也较大，但是都低于一二线城市，重要的是中小城镇的房地产上涨空间大，刚性需求强，在一二线城市的房地产行业带动下，房价迅速攀升，房地产行业的投资业随之增长，甚至已经不低于一些一二线城市。但是中小城镇的房地产行业所需要的现金流相对低于一二线城市，而且从土地使用权竞标到房地产开发，再到房地产销售。从开发计划实施，资金投入到资金回笼的时间都相对较短。中国指数研究学院于 12 月 31 日发布《2014 年中国房地产政策盘点》。盘点中表明，自从进入 2014 年，我国的社会主义经济体系进入了一个新的高速发展的阶段，今年底经济发展，新能源行业的表现持续走高，而房地产行业则逐步走入低谷。商品房的房价均值降低，民众对于商品房的购入大多持观望状态，导致房地产开发商的资金投入更加谨慎，房地产行业一直以来的快速增长呈现了缓慢增长的状态。国家的宏观经济调控也针对这个问题进行了调控：强调房地产行业的发展要稳定发展，注重基础，以保障命中利益为基础，优先考虑民生问题，再构建顶层的商业设计，通过银行减息等经济调控，棚户区塌陷区民众的居住条件改善，户籍的改革等建议办法，合理的控制民众的住房需求，稳定房地产市场。
1.2 论文研究的意义 我国政府表示，我国现在的社会主义经济体系的发展，已经从前些年的高速迅猛增长，变为中高速的稳定增长，进入了所谓的经济体系发展的“新常态”。在我国的社会主义经济体中，房地产行业扮演者非常重要的角色，对于整体的经济体系来说，它不可或缺，并且持续长期的发挥着重大作用。在“新常态”经济体系的影响下，我国政府对于我国现有的金融体系进行了多次政策调整，对于货币信贷行业进行宏观调控，减轻贷款管制，降低银行利息。幅度之大远远超出了民众甚至专家的普遍预期。根据往年发生同类事件的经验，货币金融体系的改变，往往会对房地产行业有着很大的冲击。
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文献参考 1.3.1 海外文献 针对于房地产融资结构的研究，学院体系表示，国家政府的国家政策、政府调控和经济体系对于个国家的房地产融资的结构模式很运行方式有着决定性的作用。Garton Good(1999)针对于大众承认的信用模式对于房地产行业融资的影响表明：房地产企业的融资和个人信用贷款的体系是一样的，盈利能力越强、信用等级越高，越容易获得投资、融资或者抵押贷款。反之，盈利能力越低、信用等级越低，那么获得融资、投资和贷款的可能性越低。
从房地产融资的理论方面分析，Terrence M. Clauretie 和 G. Stacy Sirmans (2011)结合了理论和实践，精心筛选了大量案例，并针对这些案例进行理论性剖析。充分表现了房地产市场和房地产融资的相互联系，演变过程，发展方式等，并针对国家的宏观调控和政府的货币政策对房地产金融市场的冲击影响。
Brueggeman Fisher(2014)是金融界的专家，他针对于融资中的法律条件，分析并研究了在法律允许的范内，房地产行业的金融体系是怎么相辅相成，如何运作。他凭借他在金融和证券市场的知识和经验，将地产行业内的金融体系进行了划分，并演示了商品住宅房产和商品收益性房产的融资计划中的项目、方案和程序。结合金融资本和金融证券的市场运行规律，并根据融资的项目、方案、程序的不同来研究分析房地产融资、投资的绩效状况。
1.3.2 国内文献 然而在我国的房地产市场，开放商过于依赖银行的贷款，这在学术界是公认的现实，我国房地产融资的渠道非常狭窄。著名学者王巍就曾经说过，我国的房地产企业在集资融资方面过多的依赖了银行的信贷，然而如果中国政策不能因时因地的进行转变，这种单一的集资方式将会慢慢出现各种问题和矛盾。因此，很多相关学者都提倡开发新的房地产集资融资的渠道。根据我国国情来看，我国房地产开发商应该多学习国外先进的房地产融资方法。以债券集资方式为主，股权集资方式进行辅助，使得股权融资与银行信贷相辅相成，从而促进我国房地产融资模式多元化的转变。
然而从房地产集资融资模式上来看，部分专家学者认为，在我国经济的蓬勃发展的今天，中国的房产开发商需要从自己的实际情况出发，努力学习海外的相关企业成熟的集资方法，要勇于进行创新，从而实现其融资模式的多元化。我国学者张晓娟就曾经对其他几个国家的房地产融资模式进行过分析和对比，并切合我国的基本国情指出国内的房地产融资需继续扩大发展市场性金融，辅以政策性金融才能得到更好的效果。
上文中我们也曾提到，我国的房地产开发商在融资方面需要进行创新，然而很多专家认为信托融资方法比较可行。然而在 2014 年的数据中，我们发现中国的房地产信托公司的规模已经相当庞大，其资产甚至于超出了 1.29 万亿人民币，已是房地产融资方面不可缺少的一部分。因为信托融资的作用就是能在较短的时间内为房地产公司房地产开发商提供所谓的“过桥资金”，充分满足了中小型房地产公司的资金需求。然而从长远的角度分析，信托融资甚至可以以基金买卖的运行模式为大型的房地产公司提供资金，这也可能将成为房地产公司采用的主要的融资方法，从而达到为各种规模的开发商提供相应的融资平台。学者刘忠绘曾经就所有的融资方法的优缺点进行过比较，认为信托融资的多模式化发展，不仅仅有利于我国经济产业的可持续发展，甚至可以有效的减少因过分依赖于银行可能带来的的金融风险。
近年来看，在房地产行业的投资融资方面，谭笑（2015）结合 2014 年的金融行业的情况，针对房地产的融资方面，认为 2014 年我国的房地产行业的发展缓慢导致了投资人对于房地产投资行业的过度谨慎，房地产行业融资的规模变小，难度增大。民众对于房地产行业的观望状态，导致了国内的房地产资金贷款的比例大幅减小，而房地产行业的自主融资比例自然上涨。加上国家的对于房地产行业的宏观调控、政策倾斜。“房地产+金融”的房地产发展方向已经确立，房地产融资的经济运行体系，已经成为发展的必然趋势。
2. 房地产公司融资理论 随着我国的经济进入“新常态”的发展状态，我国的经济体系会更贴近民生，随着市场行为的深入和市场经济的强势爆发。房地产行业即将为我国的社会主义经济体系繁荣发展，体系完善的重要推力，在我国的社会主义经济体系的发展过程中担任重要角色。
此章主要阐述了房地产的相关理论。不仅仅简明扼要的区分了房地产融资的概念和其主要特征。并系统的对其各种传统理论的发展进程，例如 MM 理论、最佳融资结构理论等进行了分析和阐述。
2.1 房地产公司融资的意义
大家都知道，房地产投资是一个最需要资金的生意，资金投入大也带来着相应高的风险，然而一旦投入成功，开发走入正轨，其资金回报也是相当丰厚的。企业想要稳稳妥妥的进行房地产开发，需要源源不断的资金投入。而另一方面，房地产开发过程也是一个不断进行集资的过程，因为房地产公司不会时时刻刻都持有大量的现钱。换一种说法，想要确保房地产开发工作能健康良好的运行下去，就需要源源不断的资金支持，而在这种情况下，房地产公司一般需要采取向银行或者民间筹集资金。
房地产公司和相关部门在其开发房子的过程中，运用信贷等各种方法进行的资金周转都是其企业的一种集资融资行为。从广泛意义上讲，筹集资金，资金的流通和周转包括资金的结算都属于房地产的融资行；然而本文的重点只关于与对其一方面的研究，即为其资金的流通和周转方面进行研究。
从集资的资金的来源来看，房地产公司融资的方式主要有两种，一种为内部融资，另一种为外部融资。
顾名思义，内部融资主要是指房地产开发商通过提高自己的盈利或者扩大公司的股份等办法来增加公司的发展资金。这些资金主要来自于公司账户下的现有资金，还有公司的债券，股票，包括已经建好的房子和短时间内可以收回的货款，比如那些购房者的买房定金或者预付款。
2.2 MM 定论 一般情况下，企业发展的过程也体现了其企业的资金的流动过程。我们从企业的发展进程中可以看出，一旦企业开始出现集资的情况后，企业的老板们就要开始关注他们公司的资金流动情况了，因为其企业的资金运用的是否恰当合理直接影响着公司在集资方面的成本，从而决定了公司的整体亏盈。
Modigliani 和 Miller 提出理论认为，一个机构的资产构成在缺乏税费以及信息的理想环境中，对该机构的生产总值的影响也会大大削弱。具体说了就是，某个机构如果青睐融资债务的时候，他们的负债比重就会相对的上升，而所要承担的风险也大幅上升，然后就会影响该机构的股值，股值就会降低，然而该机构总体的价值并没有发生变化，也就是说股票价格以及负债的比重不会干扰一个机构的总体价值。
他们在二十世纪中叶著有《资本成本、公司理财与投资理论》，在这本书中，深入的研究了资本构成，提出了很多创新的观点，这也鼓舞了很多有识之士对该结构的研究，相关文章也越来越多。随着人们对这个理论的深入研究，它在反应一个企业运行、生产经营情况时成为了一个不可或缺的考虑因素。回顾该理论形成的历史过程，我们可以将其分为三段，首先是早期的理论，然后是经过实践验证完善的经典的，最后是处在当下的形势下，不断更新的现代理论。该观点的形成经历的三个时期是有时间先后顺序的，他们的目标都是一样的，但是采用的方式存在差异。在这过程中，有吸纳前者的优秀成果的，也有在此基础上的不断出新。他们都代表了这个理论在当时的情形下的较高理论水平，为企业的融资奠定了理论基础。
他们两个人经过总结实践的经验，在理论中又添加了公司所得应缴纳税费的观点。米勒在后来又总结了该理论在实际应用中的不足，提出了应该引入个人所得税费的观点。根据他的观点，不同人群收入不同，导致了所缴纳的个税也有差异，从这个角度研究承担的债务对企业的市场价值造成的影响。这个观点也吸引了其他的学者着他的关注，他们通过研究论证认为，债务所引起的作用越大，杠杆比重就越大，两者呈现正相关性。所以，一个机构如果偏向资金融通首先要考虑债务的作用。
2.3
权衡定论 然而在理论的实际应用过程中，该理论也受到现实环境的冲击，产生一些矛盾。为了解决这些矛盾，专家学者尝试考虑债务支付危机的资金来解释实际经营中的资金融通行为。在这种前提之下来探索设定的负债资金比重是其扣掉所缴纳的税收后的利润的关系，前者在其他因素不发生改变的情况下，前者发生改变，导致后者增加的价值。这个观点是“MM 理论”在二十世纪中后期的重大进步。为权衡理论的发展提供了理论基石。该理论重点提出寻求承担的债务造成的扣税后收益和破产成本之间的平衡点，在这个前提下，创造机构价值的最优时候的最合适的资本构成。
很多国外的经济学研究者进一步研究该理论，推陈出新，提出新的观点，进一步的完善了权衡理论。他们认为，税收具有让利益合乎相关法规的情况下免除纳税的效应，也就是要想提高企业能量，可以通过
提高负债的方式来达成。企业承担债务的增加，企业经济链崩溃的风险就越大。一旦一个企业陷入运行困境，申报破产，那么企业的债权债务都将重新分配。而这过程造成的成本由负有债权的一方消化，而后者收购的企业成本也是在假设破产的水平下的。所以，破产带来的风险最终承担着是股东。
虽然 MM 理论具有相当高的完整性，它甚至考虑了税收成本和破产成本的因素。但是 MM 理论和后续的发散理论的发展，都认为流动资金的融资中的所占的比重相当之大。企业通过流动资金的融资，扩大生产、宣传，但是其融资得来的流动资金取决于融资方式的选择。而且，理论应用于实践之后，企业的融资方式的取舍，不仅仅要考虑其融资得来的流动资金的比重，也要考虑企业自身流动资金在总资金中的比重，因为资金的比重实际影响着企业的剩余控制权。所以，从企业经营治理角度来说，融资结构的完善与否影响着企业的控制权。结合 Rajan 和 zingales (1995)的研究报告，我国房地产行业现今对于融资的依赖性很强，但是融资结构并不是影响企业发展的重要因素，还有税收成本，公司规模，收益...
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