下面是小编为大家整理的发挥好房地产实体经济属性【精选推荐】,供大家参考。
目录
1 房地产是实体经济的重要组成部分
.................................................................................................................... 5 1.1 房地产对实体经济贡献大
......................................................................................................................... 5 1.1.1 房地产行业体量大，产业链长，拉动上下游 50 多个行业，对经济增长、投资消费贡献大. 5 1.1.2
房地产解决实体经济的大量就业
................................................................................................... 5 1.1.3 房地产相关收入是地方政府的重要财源
....................................................................................... 6 1.1.4 国际经验看，房地产业对经济贡献均较高
................................................................................... 7 1.2 住房回归居住属性，投资属性显著弱化，购房杠杆降低
...................................................................... 8 1.3 降低金融属性的房地产行业在支撑经济发展上起到关键作用
............................................................ 11 2 未来如何发挥好房地产的实体经济属性
.......................................................................................................... 13 2.1 稳地价、稳房价、稳预期，发挥房地产长效管理调控机制的逆周期调节作用
................................ 13 2.2 保持新增住房规模平稳，支持自住和改善型需求
................................................................................ 13
图表目录
图表：房地产带动众多上下游产业发展
................................................................................................................. 5 图表：房地产相关收入是地方政府的重要财源（2018 年）
................................................................................ 6 图表：各经济体房地产业在 GDP 中占比变化
....................................................................................................... 7 图表：各经济体建筑业在 GDP 中占比变化
........................................................................................................... 7 图表：各经济体房地产业和建筑业在 GDP 中占比变化
....................................................................................... 8 图表：实现稳地价
.................................................................................................................................................... 8 图表：实现稳房价
.................................................................................................................................................... 9 图表：居民房价预期总体平稳
................................................................................................................................. 9 图表：新增贷款中房地产贷款占比显著回落
....................................................................................................... 10 图表：贷款余额中房地产贷款占比显著趋稳
....................................................................................................... 10 图表：样本银行首套房首付比例占比
................................................................................................................... 10 图表：改善自住环境为主要购房目的
.................................................................................................................... 11 图表：杠杆对自住和改善购房者的支持更多
........................................................................................................ 11 图表：房地产发挥稳增长的实体经济功能
........................................................................................................... 12 图表：主要非银行融资渠道情况
........................................................................................................................... 12 图表：商品住房市场空间预测
............................................................................................................................... 13
1
房地产是实体经济的重要组成部分 1.1
房地产对实体经济贡献大
1.1.1 房地产行业体量大，产业链长，拉动上下游 50 多个行业，对经济增长、投资消费贡献大 房地产业体量大，关联度高，拉动上下游 50
多个行业。其中，房地产开发投资有力拉动钢铁、有色金属、机械制造、化工等上游制造业和建筑业；房地产销售，既拉动与住房有关的家电、家具、建材等制造业和装 饰装潢行业，也带动金融、交通运输、互联网等第三产业；房地产使用，持续拉动着公用事业、居民服务业的发展。综合测算，2019 年，房地产业增加值占 GDP 比重为 7.0%，拉动上下游行业增加值占比达 17.2%，对 GDP 增长的贡献率分别高达 7%、18%。
2019 年全国房地产开发投资 13.2 万亿元、城镇房地产业固定资产投资 16.5 万亿元，占城镇固定资产投资的比重分别为 18.7%和 23.4%；2019年家电、家具、建筑及装潢材料等住房相关消费占限额以上企业商品零售总额的 9.5%。
图表：房地产带动众多上下游产业发展
资料来源：恒大研究院
1.1.2 房地产解决实体经济的大量就业 根据第四次全国经济普查，2018 年全国房地产业从业人员 1440.6 万人、房屋建筑业从业人员 4117.4 万人，合计 5558 万人，占全国第二产业
和第三产业从业人员的 10.4%。根据统计局数据，2019 年全国 2.9 亿农民工中，建筑业人数占比 18.7%，估算房屋建筑业人数占比约 11.5%。
1.1.3 房地产相关收入是地方政府的重要财源 房地产的直接税收贡献可观。2018 年，五项土地和房地产相关税收收入 1.8 万亿元，其中契税 5730 亿、土地增值税 5641 亿、房产税 2889 亿、耕地占用税 1319 亿、城镇土地使用税 2388 亿，合计占地方一般公共预算本级收入的 18%。2018 年，房地产业和房屋建筑业贡献税收收入 2.7 万亿元，占全国一般公共预算收入的 15%，其中归属于地方的收入约为 1.8万亿元，占地方一般公共预算本级收入的 19%。合计来看， 2018
年，土地和房地产相关税收、房地产业税收、房屋建筑业税收，共为地方政府直接贡献税收收入 2.6
万亿元，占地方一般公共预算本级收入的 27% 。
土地出让收入是地方财政的重要补充。2018 年，国有土地使用权出让收入 65168 亿元，占地方政府性基金预算本级收入的 91%，相当于地方一般公共预算本级收入的 67%。
图表：房地产相关收入是地方政府的重要财源（2018 年）
主要相关项目 金额（亿元）
土地和房地产相关税收 17966.33
其中：契税 5729.94 土地增值税 5641.38 房产税 2888.56 耕地占用税 1318.85 城镇土地使用税 2387.60 房地产业和房屋建筑业税收 27306.17
其中：归属于地方政府的税收 18306.61
其中：五项土地和房地产相关税收 10061.12 增值税 4421.42 城市维护建设税 561.16 印花税 192.42 企业所得税 2534.25 个人所得税 470.01 其他税收 66.22 国有土地使用权出让收入 65168.26
其中：国有土地使用权出让金收入 62875.11 国有土地收益基金收入 2044.13 农业土地开发资金收入 249.02 地方政府本级收入 170927.05
其中：地方政府性基金本级收入 71444.26 地方一般公共预算本级收入 97903.38 地方国有资本经营本级收入 1579.41 地方政府可支配财力 241626.85
其中：地方一般公共预算收入 167584.04 地方政府性基金收入 72376.52 地方国有资本经营收入 1666.29 资料来源：财政部，恒大研究院
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 总体来看， 2018
年，通过土地和房地产相关税收、行业税收、出让收入等多种渠道，房地产直接为地方贡献收入
9.1
万亿元，占地方政府本级收入（地方一般公共预算本级收入、地方政府性基金预算本级收入、地方国有资本经营本级收入之和）的 53% ，占地方政府可支配财力（地方一般公共预算收入、地方政府性基金预算收入、地方国有资本经营收入之和）的 38% 。
1.1.4 国际经验看，房地产业对经济贡献均较高 2018 年，欧盟、英国、美国的房地产业增加值占 GDP 的比重分别为 10.8%、13.5%、13.3%，建筑业占比分别为 5.4%、6.1%、4.1%，其中以英国和美国为例，仅住宅建设业即达到 3.8%、2.7%，房地产业与建筑业合计增加值达 15.6%、19.3%、17.4%。
图表：各经济体房地产业在 GDP 中占比变化 图表：各经济体建筑业在 GDP 中占比变化
20% 欧盟27国 德国 英国美国 中国
欧盟27国 德国 英国美国 中国 8%
15% 6%
10% 4%
5% 2%
0% 0%
资料来源：各经济体统计局，恒大研究院
资料来源：各经济体统计局，恒大研究院
因统计口径和发展阶段的差异，发达经济体房地产业增加值占
GDP的比重普遍高于我国。
尽管我国将房地产开发销售也划归房地产业，但房地产业占比仍较低。
2018 年德国、英国、美国房地产行业增加值分别为 10.6%、13.5%、13.3%，我国仅 7%。主要有三方面原因：其一，我国居民自有住房部分的增加值存在一定低估。以英国为例，居民自有住房部分增加值在全国 GDP 中占比 9.2%，房地产业中占比 69.3%；我国虽未公布居 民自有住房增加值，但以石家庄、大连市为例，居民自有住房增加值在全市 GDP 中占比仅 2.7%、3.5%，在房地产业中占比 66.5%、62.9%。低估主要有两个原因：一是在 计算方式上，欧美居民自有住房服务增加值多以当年市场租金法测算，而我国自有住房服务价值的虚拟计算采用的是成本法，即：居民自有住房服务价值=维护修理费+物业管理费+固定资产折旧。但是，随着中国房地产市场快速发展以及房价的上升，城镇房屋造价与市场价值的差距越来越大，利用房屋造价计算的城镇居民自有住房价值被低估。二是在统计 范围上， 我国自有住房核算所使用的指标或造成部分统计遗漏，例如企事业及行政单位向员工提供的住房服务未计入房地产服务。
其二，我国住房自有率高、租赁比例低。2000—2010 年我国城镇家庭租房比例维持在 21%左右，明显低于德国（55%）、英国（38%）、日本（39%）、美国（36%），因此租赁市场的贡献更低。其三，在房地产相关服务方面，发达国家多进入住房存量阶段，其物业管理、经纪与代理等服务更为成熟，贡献值更高。2019 年英国收费或合同基础上进行的房地产服务活动增加值为 229.7 亿英镑，在全国 GDP 中占比 1.0%； 我国虽未公布全国的物业管理及房地产中介服务增加值，但以石家庄、大连市为例，在全市 GDP 中占比分别仅 0.3%、0.5%。
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
25% 图表：各经济体房地产业和建筑业在 GDP 中占比变化 欧盟27国 德国 英国 美国 中国
20%
15%
10%
5%
0%
资料来源：各经济体统计局，恒大研究院
1.2
住房回归居住属性，投资属性显著弱化，购房杠杆降低
自 2016
年 930
调控以来，中央强调坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。2016 年 12 月，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。2017 年 12 月，中央 经济工作会议提出，“促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环”。2019 年 7 月，中央政治局会议提出，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
在中央持续引导房地产回归实体经济的带动下， 2016
年以来，房地产市场运行显著趋稳，总体实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标，住房回归居住属性，投资属性显著弱化。
1 、土地市场热度总体回落，实现稳地价 根据中指院数据，2020 年 1-7 月，全国土地招拍挂成交总价 4.1 万 亿元，同比增长 11.7%，增速较 2016 年全年回落 12.3 个百分点；成交规 划建筑面积 23.9 亿平，同比增长 6.1%，由降转增；成交楼面均价 1714元/平，同比增长 5.3%，增速大幅回落 30.1 个百分点；平均成交溢价率 13.8%，降低 20.9 个百分点。
图表：实现稳地价
全国土地招拍挂 2016
年 2017
年 2018
年 2019
年 2020
年 全年 同比 全年 同比 全年 同比 全年 同比 1 - 7
月 同比 成交金额（万亿元）
3.7 24.0% 5.2 40.8% 5.9 14.1% 6.8 14.5% 4.1 11.7% 成交规划建面（亿平）
31.3 -8.4% 34.5 10.4% 42.9 24.3% 42.8 -0.3% 23.9 6.1% 成交楼面均价 ( 元 / 平 )
1178 35.4% 1503 27.5% 1379 -8.2% 1583 14.8% 1714 5.3% 平均成交溢价率 34.7% +21.7 PCT 28.2% -6.5 PCT 14.4% -13.8 PCT 12.7% -1.7 PCT 13.8% -2.4 PCT
资料来源：中指院，恒大研究院
注：数据统计日期截至
2020
年
8
月
10
日
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 ...
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