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目录 一、REITs
试点优先支持仓储物流、收费公路等交通设施
................................................................................. 2 二、REITs 加速万亿仓储物流行业迭代，弥补行业短板
...................................................................................... 3 三、仓储业 ROE 在 5%左右，REITs 后具备提升空间
........................................................................................... 6 四、REITs 有助于推动冷链仓储业提质增效
.......................................................................................................... 8 五、投资评价和建议
.............................................................................................................................................. 9 风险分析
................................................................................................................................................................ 10 图表目录 图表 1：
《通知》对基础设施 REITs
试点项目要求
........................................................................................ 2 图表 2：
中国仓储业固定资产投资规模
.............................................................................................................. 3 图表 3：
中国仓储业投资资金来源
...................................................................................................................... 3 图表 4：
中国通用仓库面积
.................................................................................................................................. 4 图表 5：
中国高标仓占比 ...................................................................................................................................... 4 图表 6：
投资级别物流仓储总量
.......................................................................................................................... 4 图表 7：
中国仓储总量与人均水平与美国存在较大差距
.................................................................................. 4 图表 8：
国内一个典型物流系统项目中自动化立体库与传统库的成本对比
................................................... 5 图表 9：
2013-2017 年中国仓储业资产总规模
.................................................................................................... 6 图表 10：
中国仓储业收入结构
............................................................................................................................ 6 图表 11：
中国仓储业收入、成本与利润
............................................................................................................ 6 图表 12：
重点区域仓储平均租金高、空置率较低
............................................................................................ 6 图表 13：
2019 年四季度国内物流地产企业市场份额
....................................................................................... 7 图表 14：
2019 年国内主要仓储资产持有人
....................................................................................................... 7 图表 15：
疫情期间生鲜电商用户日均活跃数增长
............................................................................................ 8 图表 16：
中国冷库容积及增长率
........................................................................................................................ 8 图表 17：
2016 年人均冷库容量对比
................................................................................................................... 8 图表 18：
中国冷链仓储设施的分类
.................................................................................................................... 8
一、 REITs
试点优先支持仓储物流、收费公路等交通设施
2020
年
4
月底，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金
（ REITs ）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确了基础设施
REITs
试点项目要求，主要是重点区域、重点行业、优质项目等条件，重点区域中优先支持 京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等 重点区域，重点行业中包括 仓储物流、收费公路等交通设施 ，优质项目要求项目权属清晰，具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力，同时对发起人（原始权益人）以及基础设施运营企业也提出了能力要求。
图表1：
《通知》对基础设施 REIT s
试点项目要求
优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家 重点区域
重点行业
优质项目 级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
1. 项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。
PPP 项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以使用者付费为主，未出现重大问题和合同纠纷。
2. 具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。
3. 发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近 3 年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。
资料来源：中国证监会，中信建投
二、 REITs
加速万亿仓储物流行业迭代，弥补行业短板
伴随经济增长，物流行业规模快速扩大。
2019
年中国物流费用为
14.6
万亿元，其中仓储成本占比约三分之一。
近年来仓储业投资规模近
7000
亿元，若纳入电商、零售、快递等行业对仓储行业投资，市场投资规模在万亿规模。
从仓储业投资的资金来源看，主要是自筹资金与国内贷款，分别占比
87% 、 7% 。
图表2：
中国仓储业固定资产投资规模 图表3：
中国仓储业投资资金来源
8,000
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
仓储业固定资产投资规模（亿元）
增速
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
国家预算内资金
国内贷款
利用外资
自筹资金
其他资金
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
资料来源：国家统计局，中信建投
资料来源：国家统计局，中信建投
2017
年中国目前营业性通用（常温）仓库面积
10.4
亿立方米，其中平房库占比
58% 、立体库占比
26% 、楼房库占比
16% 。
从总量上看，仓储体量能够基本满足现代物流的发展需求，但无论是总量规模还是人均规模都与美国差距较大。从结构上看，超过
90% 以上的仓库均为传统仓库，立体库也仅占比
26% ，高标仓比重仅为 5-10% 左右，整体规模在
6000
万平方米。
高标仓等优质资产严重不足成为仓储物流领域的短板。高标仓大多采
用采用高层货架存储货物，存储区可以向高空发展，减少库存占地面积，提高仓储空间利用率和库容。目前，世界上最高的自动化立体仓库高度已达
50m ，立体仓库货架区单位面积的储存量可达
7.5t/m 2 ，是传统普通仓库的
5-10
倍，与传统普通仓库相比可以节约
40%-70% 的占地面积，可以大幅降低土地成本。根据中国仓储协会仓储设施与技术应用委员会统计显示，建造一个
8000
货位的自动化立库是普通横梁平库的
80% 。
我们认为高标仓是此次政策受益的重要基础设施，也是优质的底层资产。
高标仓具有客户实力雄厚、租约时间长、空间利用率高、项目选址优越、自动化水平先进、合规属性强等特点，完全符合
REITs
的优质资产要求。电商平台、高端制造业以及第三方物流是高标仓的主要客户。中国网购市场规模持续扩大，电商平台对于仓库的需求量逐步增多，主流电商平台阿里巴巴、京东、苏宁等均在不断投资高质量的仓储设施，特别是京东
的亚洲一号仓库成为国内高标仓的典范。
高标仓可实现作业高度机械化、自动化和智能化，叠加
5G
等新技术的应用，可大幅度既提高运行效率，减少对人工的依赖，有效提升货物周转效率进而降低库内运营成本，提升企业供应链效能，也能降低全社会仓储成本。
而通过
REITs
实现权益份额公开上市交易后，也能够盘活存量资产、形成投资良性循环，吸引更专业的市场机构参与运营管理，提高投资建设和运营管理效率，提升投资收益水平。
8%
6%
5%
4%
5%
5%
5%
4%
3%
3%
3%
2%
3%
3%
3%
56%
65%
68%
69%
71%
76%
72%
82%
82%
83%
84%
85%
86%
86%
87%
5%
5%
5%
6%
19%
5%
2%
19%
17%
13%
13%
5%
8%
12%
1%
2%
1%
1%
1%
1%
1%
11%
4%
5%
8%
6%
6%
8%
10%
11%
11%
11%
11%
2%
2%
2%
2%
2%
1%
8%
8%
7%
2%
2%
2%
35% 6,983 6,856 6,620 28% 28% 5,159
23% 4,201 3,120 2,437 5% -2%
图表4：
中国通用仓库面积 图表5：
中国高标仓占比 12
通用仓库（亿平方米）
通用仓库同比增长
10
8
6
4
2
0
2012 年
2013 年
2014 年
2015 年
2016 年
2017 年
25%
20%
15%
10%
5%
0%
资料来源：国家统计局，中信建投
资料来源：仲量联行，中信建投
图表6：
投资级别物流仓储总量 图表7：
中国仓储总量与人均水平与美国存在较大差距
资料来源：中国仓储与配送协会，仲量联行，中信建投
资料来源：仲量联行，按照非业主自用仓库计算：中国 =60
个主要
中国城市 + 一线城市，美国 = 前五十位美国城市，中信建投
23% 6% 5 4%
3%
5% %
图表8：
国内一个典型物流系统项目中自动化立体库与传统库的成本对比
目标
1、8,867
个托盘位；
2、单位人力成本按照
6.5
万/年进行计算。
类别
项目
普通横梁式平库
自动立库
需求与规格
需求托盘数（个）
8,000
个货位
8,000
个货位
托盘规格（米）
1.3L*0.9W*1H
300kg/PL
1.3L*0.9W*1H
300kg/PL
方案
8,970
托盘
8,970
托盘
地面面积使用率
40%
50%
实际托盘数（个）
8,970
8,970
层数
3
13
巷道宽（米）
4
1.5
单位货架长（米）
3.14
3.14
单位货架宽（米）
1.3
1.3
单位货架托盘数（个）
3
3
基建投资
货架面积（平米）
4,068
939
总面积（平米）
10,171
1,878
建筑地面承重
建筑承重要求设定为
1t/m2 建筑承重要求设定为
3t/m2 建筑单价（万/平米）
0.36
0.45
建筑成本（万）
3,661.554
844.974
单位用地成本（万/亩）
100
100
总用地成本（万）
762
141
基建总成本（万）
4,424
986
硬件投资
货架数量（个）
8,190
8,190
货架单位成本（元）
350
350
货架投资（万元）
286.65
286.65
堆垛机数量（台）
0
5
堆垛机单位成本（万元）
0
280
堆垛机投资（万元）
0
1,400
其他配套设备（万元）
0
1,500
信息系统（万元）
150
150
叉车数量（台）
15
3
叉车单位成本（万元）
35
35
叉车投资（万元）
525
105
硬件总投资（万元）
961.65
3,441.65
运作及维护费
用
人力（万元）
25
6
单位人力成本（万/年）
162.5
39
硬件投资
硬件年维护费用（万元/年）
20
100
合计（20
年费用合计）（万元）
9,036
7,207
资料来源：中国仓储协会仓储设施与技术应用委员会，中信建投
23% 29,162 25,075 22,837 20,761 16% 16,879
11% 10%
10%
三、仓储业
ROE
在
5% 左右， REITs
后具备提升空间
2017
年中国仓储业资产总规模在
3
万亿， 2013-2017
年均增速超过
10% 以上。
2017
年全国仓储业主营收入
1.4
万亿，同比增长
18% ，主营业务成本
1.085
万亿元，同比增长
18.4% ，仓储业净资产
1....
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