下面是小编为大家整理的房企融资监管常态化【精选推荐】,供大家参考。
正文目录 三问地产融资环境
....................................................................................................................... 4
房地产政策缘何边际收紧？
.............................................................................................. 4
房地产企业融资环境如何？
.............................................................................................. 5
房企信用资质如何变化？
.................................................................................................. 9
7
月信用债市场：违约主体均为民企
...................................................................................... 12
信用事件跟踪：
7
月违约主体均为民企
.......................................................................... 12
一级市场：债券发行与净融资环比均下降
..................................................................... 13
二级市场：成交量有所提升
............................................................................................ 16
信用趋势：信用债收益率下行，信用利差处于低位
.............................................................. 18
估值水平：收益率有所下行，信用利差走势分化
......................................................... 18
债券到期：关注下半年信用债偿付压力
......................................................................... 20
信用策略：票息策略占优
......................................................................................................... 21
风险提示
............................................................................................................................ 23
图表目录 图表
1 ：
房地产修复速度快于其他指标
.................................................................................. 4
图表
2 ：
房地产价格上涨较快
.................................................................................................. 5
图表
3 ：
土地市场火热
.............................................................................................................. 5
图表
4 ：
近期房地产政策不断收紧
.......................................................................................... 5
图表
5 ：
房地产开发资金近三年增长情况
.............................................................................. 6
图表
6 ：
前
50
上市房地产企业
2017-2019
年有息负债情况
............................................... 6
图表
7 ：
监管压力下地产融资主要来源银行融资再度收紧
................................................... 7
图表
8 ：
境内地产债净融资规模同比大幅增长，整体较境外宽松
....................................... 7
图表
9 ：
房地产信托发行规模整体下降
.................................................................................. 8
图表
10 ：
ABS
发行规模较上年同期保持相对稳定
............................................................... 8
图表
11 ：
克尔瑞
TOP50
房地产企业偿债能力情况一览
.................................................... 10
图表
12 ：
2020
年
7
月违约债券明细
.................................................................................... 12
图表
13 ：
2020
年
1-7
月民企债券违约率约为国企债券违约率
7
倍
................................. 13
图表
14 ：
7
月发行规模同比和环比均回落
........................................................................... 13
图表
15 ：
民企净融资额结束“六连正”转负
...................................................................... 13
图表
16 ：
不同行业信用债新发行情况
.................................................................................. 14
图表
17 ：
不同行业信用债净融资情况
.................................................................................. 14
图表
18 ：
2020
年
7
月信用债细分行业发行情况
................................................................ 14
图表
19 ：
2020
年
7
月不同类型企业信用债分评级、剩余期限发行情况（亿元）
......... 15
图表
20 ：
中短期票据平均发行利率（月度）情况
.............................................................. 15
图表
21 ：
公司债平均发行利率（月度）情况
...................................................................... 15
图表
22 ：
信用债月度成交结构
.............................................................................................. 16
图表
23 ：
信用债细分行业成交情况
...................................................................................... 16
图表
24 ：
产业债不同主体评级成交情况
.............................................................................. 17
图表
25 ：
城投债不同主体评级成交情况
.............................................................................. 17
图表
26 ：
信用债中债收益率及月环比变化
.......................................................................... 18
图表
27 ：
信用债中债利差及月环比变化
.............................................................................. 18
图表
28 ：
中债收益率曲线分评级历史分位情况（ 2015
年以来）
..................................... 18
图表
29 ：
中债收益率利差分评级历史分位情况（ 2015
年以来）
..................................... 18
图表
30 ：
行业利差大多收窄，制造业绝对利差较高
.......................................................... 19
图表
31 ：
按行权期限计算
2020
年
9
月为近期偿债高峰，下半年到期规模较大
............ 20
图表
32 ：
信用债收益率变动
.................................................................................................. 21
图表
33 ：
信用利差变动
......................................................................................................... 21
图表
34 ：
期限利差处于高位
.................................................................................................. 21
图表
35 ：
AAA
评级信用债收益率
......................................................................................... 21
图表
36 ：
套利空间回升
......................................................................................................... 22
图表
37 ：
AAA
主体评级各行业利差分位数情况（ BP ）
.................................................... 22
三问地产融资环境 地产融资政策出现边际收紧，房地产企业再融资问题重新引发关注。
8
月
20
日，住房城
乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。
此外，据
21
世纪经济报道，监管部门出台新规，将根据剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比等三项指标，设置“三道红线”，管控房企有息债务增长、债券发行、信托融资等活动。
我们将重点探讨地产融
资政策收紧的背景，企业目前的融资状况以及政策变化对房企信用资质的影响。
房地产政策缘何边际收紧？ 首先，房地产是疫情以后经济修复的重要推动力。
疫情影响之下，房地产市场一度遭受重
创，尤其是春节期间三四线城市返乡置业消失，商业地产遭遇“冰封”，为此，房地产政策一度有所放松。而在疫情的影响逐步淡化之后，房地产市场快速修复，并成为经济修复的重要推动力。
1-7
月房地产开发投资累计同比
3.4% ， 7
月单月同比高达
11.7% ，较
6
月走高
3.2
个百分点。房地产的快速修复缘于以下三点：一是疫情发生后财政和央行出台大规模逆周期调节政策，流动性宽松导致部分地区房地产市场热度提高；二是疫情加大了地方政府财政压力，地方政府土地出让节奏加快，而房企受益于宽松的融资环境积极拿地；三是高周转压力之下，房企加快新开工和推盘。
图表1：
房地产修复速度快于其他指标
(%) 制造业投资:累计同比 基建投资:累计同比
房地产投资:累计同比 社零消费:累计同比 30
20
10
0
(10)
(20)
(30)
(40) 16-02 16-08 17-02 17-08 18-02 18-08 19-02 19-08 20-02 资料来源：
Wind ，华泰证券研究所
但是，房地产市场表现好于预期，并出现局部过热的现象。
在房地产市场快速修复的同时，局部地区再现过热迹象。首先，疫情以来， 70
城新房和二手房房价环比上涨城市数量连续
5
个月增加，深圳、南京、杭州、宁波等城市涨幅居前，直接引发了监管层出手调控；
其次，土地市场火热，今年以来土地成交面积同比增速回升，土地成交溢价率提升；最后，居民房贷增长较快，上半年居民中长期贷款累计同比在
16% 以上，大幅超过贷款增速，房地产对金融资源的占用问题得到关注。整体来看，土地和地产市场表现好于预期，为房地产监管政策收紧埋下伏笔。
图表2：
房地产价格上涨较快 图表3：
土地市场火热
(%) （
2.0 80
1.5 1.0 60
0.5 40 0.0 20
(0.5) (1.0) 0
(1.5) 2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020 （%）
100
50
0
(50)
(100)
资料来源：
Wind ，华泰证券研究所
资料来源：
Wind ，华泰证券研究所
因此，在“三稳”的目标下，房地产政策开始收紧。
政府对房地产宏观调控的底线是稳定和清晰的。从政策表态来看，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产
长效机制基调从未动摇。
724
房地产座谈会提及几个要点：一是高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，或暗指疫情后流动性宽松导致的房地产领域融资膨胀，其中不乏违规流入资金，因此明确了要实施好房地产金融审慎管理制度，防止资金违规流入房地产市场；二是加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警，房价和地价都将是政策敏感变量。
7
月底政治局会议坚持“房住不炒”不动摇，深圳等多地相继升级限购限贷政策。二季度货币政策执行报告提出要实施好房地产金融审慎管理制度。我们认为“三稳”目标下，地产相关的产业政策及金融政策都将是“稳房价、稳地价、稳预期”重要的抓手。
图表4：
近期房地产政策不断收紧
时间 会议 内容 7 月 24 日
房地产座谈会 高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题；要发挥财税政策作用，有 效调节住房需求；加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警。
7 月 30 日
政治局会议 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
8 月 6 日 二季度货币政策执行报告 牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期 刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。
8 月 13 日
21 世纪经济报道 监管拟进一步收紧房地产公司发债融资。地产债发行根据存量债务控制发 行规模，其中银行间市场上，借新还旧发债的额度按照 70%~90%实行，具体比例会根据发行主体单笔单议进行确认。
资料来源：
Wind ，华泰证券研究所
房地产企业融资环境如何？ 2020
年以来，年初受全球疫情冲击房地产企业融资环境略有宽松，但随着疫情影响减弱房地产行业持续回暖，房地产企业融资端监管回归常态化，并出现趋严的迹象。在政策调控至今，我们看到总量层面的基调并未改变，但融资资源有向头部集中的趋势。
首先，总量上看，央行通过监管信托等金融机构较好地实现了对房地产行业整体的体量控制。
房地产开发企业到位资金指实际可用于房地产开发的各种资金及来源渠道，包括国内
贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等其他资金。
2017
年该指标数据为
15.6
万亿， 2018
年为
16.6
万亿， 2019
年为
17.9
万亿，增速稳定在
7.4% 左右。其中利用国内贷款额在
2017-2019
年均稳定在
2.5
万亿左右， 2020
年
1-7
月国内贷款额为
1
万亿，同比增长
0.8% ，整体来看行业信贷增幅较为...