下面是小编为大家整理的寂寥新春：新冠疫情冲击下房地产销售与投资,供大家参考。
寂寥新春：新冠疫情冲击下的房地产销售与投资
2020 年 02 月 26 日
■
2020
年开年，房地产行业受到了新冠疫情的剧烈冲击。
在需求端，由于居民在
疫情管控下“深居简出”，因此购房需求短期受到抑制。在供给端，由于售楼和中介活动受到影响，房企推盘数量显著下滑。而延迟复工也对房地产开工和施工造成较大冲击，短期内商品房销售与房地产投资增速都将出现一定回落。
■
疫情冲击下，商品房销售面积同比增速将出现较大幅度回落。
在商品房销售活动基本停滞影响下，春节假期后商品房销售面积同比增速修复速度远低于历史同期水平。
2
月
1
日至
23
日，商品房销售面积同比大减
83.3% 。对比
SARS
疫情来看，本次新冠疫情的影响将会显著大于
SARS 。一方面，在历经本轮房地产调控后，当前房地产市场处于景气度下行期。另一方面，本次新冠疫情冲击在我国波及的范围更广，包含了全国的绝大多数地区。
初步测算，一季度商品房销售面积
同比增速将下滑至 -41.2% 。全年来看，若疫情进一步改善、经济如期反弹，疫情对商品房销售的影响或相对有限。
■
延迟的复工拖累房地产投资增速大幅下滑 。销售回款占据房企资金来源的半壁江山，商品房销售受到拖累后制约企业资本开支，影响拿地、施工。从百城土地成交情况来看，房企拿地面积、拍地金额同比增速出现大幅下滑，这将对房企后续的开工、施工形成负面影响。由于建筑业和房地产业的开工、施工高度依赖务工人员的流动，因此新冠疫情拖累了房地产投资进度。从各地政府部门和住建部门的要求来看，房企有效复工时间将在
2
月下旬。
初步计算得一季度房地产投资增速将滑落至 -18.7% 。房地产投资增速的下滑将对一季度
GDP
增速产生约
1.2
个
百分点的拖累。
■
政策需“因城施策”边际放松 。
2020
年作为全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之年，“稳增长”目标重要性有所提升。由于房地产市场对于稳定就业和提振经济增长方面具有立竿见影的效果，因此，部分地区房地产调控政策或出现边际放松，“因城施策”的空间将进一步增加。从各地财政收入对土地出让收入的依赖情况和疫情影响情况来看，重庆、河南、江苏、山东、湖北等地区或将率先对房地产调控政策进行放松。
谭卓宏观经济研究所所长
：
0755-83167787
：
zhuotan@cmbchina.com
步泽晨宏观研究员
：
0755-83077970
：
buzechen@cmbchina.com
敬请参阅尾页之免责声明
目 录
一、商品房销售：
“ 消失 ” 的面积
............................................................................................................................................. 1
（一）现状：寂寥新春
......................................................................................................................................................... 1
（二）商品房销售受疫情影响评估
..................................................................................................................................... 2
二、房地产投资：延迟的复工
................................................................................................................................................. 3
（一）销售下滑拖累拿地
..................................................................................................................................................... 4
（二）复工延迟影响建安
..................................................................................................................................................... 5
（三）短期内房地产投资增速将显著回落
......................................................................................................................... 6
三、前瞻：政策需 “ 因城施策 ” 边际放松
................................................................................................................................. 6
图目录
图
1：商品房销售面积节后仅微幅回升
............................................................................................................................. 1
图
2：2020
年
2
月商品房销售增速大幅下滑
.................................................................................................................... 1
图
3：春节假期房地产销售出现回乡置业潮
..................................................................................................................... 2
图
4：2020
年商品房销售未现回乡置业潮
........................................................................................................................ 2
图
5：SARS
时期房地产销售的景气度较高
........................................................................................................................ 2
图
6：本轮房地产周期下行期较长
..................................................................................................................................... 2
图
7：30
大中城市商品房销售面积预测
............................................................................................................................ 3
图
8：1-2
月是商品房销售淡季
......................................................................................................................................... 3
图
9：房地产行业资产负债率相对较高
............................................................................................................................. 4
图
10：房企对销售回款依赖较高
...................................................................................................................................... 4
图
11：2020
春节后前三周土地供应面积低于往年
.......................................................................................................... 4
图
12：2020
春节后前三周土地成交面积低于往年
.......................................................................................................... 4
图
13：2020
年春运返程进度较慢
...................................................................................................................................... 5
图
14：2020
年重点城市春节后迁入率较低
...................................................................................................................... 5
图
15：SARS
疫情期间房地产投资增速小幅回落
.............................................................................................................. 6
图
16：SARS
时期与当前房地产市场景气度不同
.............................................................................................................. 6
图
17：房地产投资增速演变的三种情形
........................................................................................................................... 7
图
18：部分地方财政对土地出让收入依赖较高
............................................................................................................... 8
6.9
20
0
-20
-40
-60
-80 -83.3
2019 年，我国房地产投资维持了较高的景气度，为宏观经济韧性提供了重要支撑。2020 年开年房地产行业便受到了新冠疫情的剧烈冲击。在需求端，由于居民在疫情管控下“深居简出”，因此购房需求短期受到抑制。在供给端，由于售楼和中介活动受到影响，房企推盘数量显著下滑。而延迟复工也对房地产开工和施工造成较大冲击，短期内商品房销售与房地产投资增速都将出现一定回落。下文将从销售和投资两方面讨论疫情对房地产行业的影响。
一、商品房销售：
“ 消失 ” 的面积
（一）现状：寂寥新春 从近 5 年的数据看，正月初七后过后商品房销售同比增速开始向上快速修复，至正月十三左右恢复正常水平。但今年截至农历二月初一（2 月 23 日）， 商品房销售面积依旧低迷，仍与春节假期期间相当。2 月 10-23 日，30 大中城市商品房销售面积微幅回升，但日均销售面积为 7.8
万平米，只相当于春节前 一周销售面积（平均 34.9 万平米/天）的 22.2%、 2019 年同样复工日期（45.1 万平米/天）的 17.2%。若剔除春节影响，以非假期的日均销量计，今年 1 月 30 大中城市商品房销售面积同比增长 2.7%）；2 月 1 日至 23 日，同比大减 83.3%！
这主要是因为受疫情影响，1 月 26 日中国房地产业协会发出倡议，号召房 地产企业暂停售楼处销售活动，疫情过后再行恢复。在此号召下，多地房地产 业协会先后响应，发布公告暂停售楼处销售活动。据不完全统计，截至 1 月末， 已有 60
余个城市住建部门发布通知，要求暂停售楼处营销活动。此外，部分 地区甚至暂停房地产中介服务活动，例如门店暂停营业、不得组织现场看房等。在新冠疫情的冲击下，这个新春的房地产销售格外寂寥，特别是对三四线城市 而言。
图 1：商品房销售面积节后仅微幅回升 图 2：2020 年 2 月商品房销售增速大幅下滑 30大中城市商品房销售面积
30大中城市商品房成交面积同比增速 ( 万㎡ )
120
2011-2018
2019 年
2020 年
40
(%)
30 大中城市 : 商品房成交面积 : 同比
100
80
60
40
20
-100
0
资料来源：W IND 、招商银行研究院 资料来源：W IND 、招商银行研究院
从区域结构上看，春节假期前后，房地产市场一般会出现返乡置业潮，即三四线城市商品房销售虽然成交减少但显著好于一二线城市。2015-2019
年的春节假期的前一周与后一周，三四线商品房销售面积（10.4 万平米/天）是一二 -30
-27
-24
-21
-18
-15
-12
-9
-6
-3
除夕
3
6
9
12
15
18
21
24
27
302018-02 2018-05 2018-08 2018-11 2019-02 2019-05 2019-08 2019-11 截至 2 月 23 日
30
25
20
19.6
15
10
10.5
8.0
5
0
线城市（23.0
万平米/天）的 0.45
倍；而春节假期期间，三四线商品房销售面积（0.85 万平米/天）是一二线城市（0.59 万平米/天）的 1.44 倍。今年春节假期前一周与后一周，三四线商品房销售面积（6.4
万平米/天）是一二线城市 （11.4 万平米/天）的 0.56 倍，而春节假期期间，三四线商品房销售面积（0.14 万平米/天）是一二线城市的（0.40
万平米/天）0.35
倍，比值较春节前后小幅 下滑。今年春节“返乡置业”景气不再，主要受到疫情冲击下人口流动受限影响。
图 3：春节假期房地产销售出现回乡置业潮 图 4：2020 年商品房销售未现回乡置业潮 30大中城市商品房销售面积(2019)
( 万平米 )
一线
二线
三四线
2020年商品房销售面积
(万平米)
35
35
30
25
20
15
10
5
0 一线 二线 三四线
资料来源：W IND 、招商银行研究院 资料来源：W IND 、招商银行研究院
（二）商品房销售受疫情影响评估 回顾 2003 年，SARS 疫情对商品房销售的冲击相对较小。这主要是因为加入 WTO
后，我国的宏观经济和房地产市场均处于高速发展期。SARS
爆发并未使商品房销售增速出现显著变化。2003
年 5
月商品房销售面积同比增速为 37.5%，且较 4 月增速环比提升了 1.1 个百分点。SARS 疫情过后，商品房销售增速出现小幅回落。这主要是由于在房地产市场过热的背景下，央行出台了 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，收紧了按揭贷款等房地产相关贷款。而后，在 2003
年 8
月，国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确将房地产行业定位为国民经济的支柱产业，由此房地产行业进入快速发展时期。
总体上看，此次新冠疫情对房地产销售的冲击要显著大于
SARS。与 SARS
时期不同，在历经本轮房地产调控后，当前房地产市场处于景气度下行期。本轮房地产小周期商品房销售增速的下行期较长，呈现出“右侧厚尾”的特征。从历史上看，房地产销售的下行周期平均历时 24
个月。但本轮房地产周 期中，自 2016 年 5 月以来，商品房销售面积增速持续处于下滑通道，至今已 持续 42 月。疫情冲击无疑将进一步延长房地产销售低迷的时间。
另一方面，本次新冠疫情冲击在我国波及的范围更广，包含了全国的绝大多数地区，特别是湖北、广东、浙江、河南等地。因此，短期来看本次新冠疫情对房地产的影响更深，商品房销售增速下行压力也更大。
图 5：SARS 时期房地产销售的景气度较高 图 6：本轮房地产周期下行期较长 2.9
2.6
1.4
-15
-12
-9
-6
-3 ...
推荐访问:寂寥新春：新冠疫情冲击下房地产销售与投资 下房 疫情 寂寥